Быть первыми, быть лучшими, быть профессионалами своего дела

Время работы горячей линии

9:00-18:00

Контактный номер

ГАРАЖНАЯ АМНИСТИЯ! ПРОКОНСУЛЬТИРУЕМ И ЗАРЕГИСТРИРУЕМ ПРАВО НА ЗЕМЛЮ И БОКС!

Закажите выезд или Консультацию кадастрового инженера

Кадастровые работы

Весь спектр услуг от А до Я!

Перепланировка квартиры/помещения

Работа под ключ! Больше никаких лишних действий

Геодезические работы

Быстро, просто, качественно!

Полезные статьи

Изъятие участка государством: ситуации и действия собственника

По закону на территории Российской Федерации предусматривается практика изъятия государством земельных участков и расположенных на них построек у частных собственников, если на то возникла необходимость. Такая весть как снег на голову может обрушиться далеко не всегда, но в то же время никто от неё не застрахован. В каких случаях это происходит и что ожидает собственника, если его законная земля понадобилась государству?

ПРИЧИНЫ ИЗЪЯТИЯ

Зачем государству или муниципалитету может понадобиться ваш личный земельный участок? Назовём причины, по которым производится эта процедура.
На сегодняшний день существует пять случаев, когда землю – к слову, относящуюся к любой категории и виду разрешённого использования – государство имеет право изъять у частного лица:
1. Под формулировкой «для государственных или муниципальных нужд».
2. В процессе комплексного развития территории (КРТ).
3. Если земля используется не по назначению, простаивает/заброшена или ей нанесён значительный ущерб.
4. В случае реквизиции.
5. При конфискации имущества.
Ниже рассмотрим эти ситуации более подробно.

1. ГОСНУЖДЫ

Ситуации, подпадающие под процедуру изъятия в случае государственных ли муниципальных нужд, перечислены в статье 49 Земельного кодекса РФ. Согласно этому перечню, земельный участок частного лица вместе с расположенными на нём объектами недвижимости может быть изъят властями в следующих случаях:
• •при выполнении международных обязательств Российской Федерации;
• •для размещения объектов энергосистем;
• •для возведения атомных электростанций;
• •для постройки объектов обороны и безопасности;
• •для освобождения территории под объекты железнодорожного транспорта, связи и телекоммуникаций;
• •для размещения объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
• •с целью возведения объектов, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ (сюда входят погранзаставы, таможенные пункты и т.д. );
• •для прокладки газо- и нефте- трубопроводов;
• •для размещения объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• •для устройства автодорог федерального, регионального, межмуниципального и локального значения;
• •в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. К последним относится, как правило, подготовка к проведению масштабных спортивных мероприятий, таких как Олимпийские игры или Чемпионат мира по футбол.

ПРОЦЕДУРА ИЗЪЯТИЯ

Прежде всего отметим, что за изъятое имущество собственнику полагается компенсация, её особенности прописаны в части 1 статьи 279 ГК РФ. Иными словами, ваш участок не просто отнимут – он будет выкуплен государством за вполне адекватную цену.
Стандартная процедура изъятия земельного участка включает следующие шаги:
1. Уполномоченный органа федеральной, региональной или муниципальной власти принимает решение по изъятию участка для тех или иных целей (см. перечень выше). Обычно такое решение выносится в форме постановления и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
2. Далее о принятом решении уведомляется собственник участка. Он получает письменное уведомление не позднее чем за год до планируемого изъятия. В течение этого года владелец имеет право совершить с участком любую сделку – продать его, подарить, сдать в аренду и прочее на полных законных правах (см. статью 280 ГК РФ).
3. Также к окончанию срока обе стороны – государство и собственник – должны решить вопрос цены, по которой участок будет выкуплен. В эту стоимость входит рыночная цена участка, определяемая на основании заключения об оценке, а также возможные убытки и упущенная выгода собственника от сложившейся ситуации. Впрочем, на практике последнее доказать почти невозможно, и оцениваются, как правило, лишь самые очевидные убытки – от потери построек, которые возведены на данном земельном участке. Если собственник не согласен с величиной компенсации, он вправе обратиться в суд, но в подавляющем большинстве случаев суд выносит решение в пользу государства.
4. Есть, однако, и альтернатива выкупу: владельцу может быть предоставлен другой участок взамен изымаемого, если тот его устроит. Разница стоимости участков при этом идёт в счёт выкупной цены.

2. РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ

Случай с комплексным развитием территории распространён в практике достаточно широко, поэтому он оговаривается отдельно. Эта ситуация дополнена постановлением, разработанном Министерством имущественных отношений Московской области (Минмособлимущество), которое регламентирует порядок изъятия земельных участков и расположенной на них недвижимости в целях КРТ. Речь идёт не столько о новом механизме, сколько о расширении перечня частных случаев, когда государство вправе запустить процесс изъятия.
Данным постановлением охватываются подмосковные заброшенные промзоны, места расположения аварийных объектов, земли, на которых ведётся теневой бизнес или незаконно проживают люди. Другой вариант применения такого порядка – когда участок имеет несколько хозяев, не поделивших между собой права и обязанности по содержанию и использованию земли, в результате чего она простаивает в негодном виде.
Собственник попавшего под изъятие участка может взять на себя обязательство по развитию территории согласно указаниям со стороны государства, в таком случае участок остаётся за ним. Однако все предписания по использованию земли придётся выполнять. Во втором случае участок передаётся властям и выставляется на аукцион, где его покупает тот, кто согласен заниматься реализацией намеченных государством планов по развитию территории. Контролировать текущие процессы с участками обязано Минмособлимущества, на освобождённых территориях такого рода могут быть построены торговые центры, социальные, досуговые или гостинично-рекреационные объекты либо новые жилые дома.

ПРОЦЕДУРА ИЗЪЯТИЯ

Схема этого процесса описана в Гражданском и Земельном кодексах РФ (ст. 56.12 ЗК РФ и ст. 46 ГрК РФ). Согласно ей процесс включает в себя три шага:
1. Орган местного самоуправления принимает решение о комплексном развитии территории на основании утверждённых проекта планировки и проекта межевания территории и заключает договор о КРТ с победителем соответствующего аукциона.
2. В течение 7 рабочих дней с этого момента копия решения вместе с проектом соглашения об изъятии участка и/или объектов недвижимости направляется собственнику такого земельного участка. В соглашении прописывается цена, за которую будет выкуплен участок, и сумма убытков, которые предполагается компенсировать.
3. В случае если владелец не даёт своего согласия на изъятие, в действие вступают судебные инстанции и участок изымается в принудительном порядке. Денежная компенсация при этом перечисляется победителем аукциона бывшему собственнику в течение недели. Стоит отметить, что решение суда об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в целях КРТ подлежит немедленному исполнению. Обжаловать возможно (теоретически) только сумму компенсации.
По словам экспертов, случаи, когда гражданам удалось противостоять государству и сохранить свою собственность от принудительного отчуждения имущества для государственных нужд, практически не известны. Особенно остро встаёт вопрос, если участки оказываются не оформлены и права на них не зарегистрированы: в таком случае компенсацию вы не получите. Спасти ситуацию может незамедлительное приведение в порядок всех необходимых правоустанавливающих документов на землю и объекты недвижимости. При этом должны быть выполнены следующие условия:
• участок должен быть поставлен на кадастровый учет,
• запись о правообладателе должна быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН),
• земля должна использоваться строго по назначению,
• собственник обязан исправно уплачивать налог.

3. ИЗЪЯТИЕ ЗА ХАЛАТНОСТЬ

Помимо перечисленных случаев существует и вероятность изъятия частной недвижимой собственности в качестве дисциплинарной меры. Это относится в первую очередь к участкам из категории земель сельскохозяйственного назначения, но входят сюда и земли, предназначенные для жилищного или иного строительства. Основания и порядок осуществления процедуры изъятия регулируются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с законом, такой участок могут изъять, если он не используется должным образом, что прописано в документах под видом разрешённого использования, или простаивает в течение трёх лет, а также если почве и/или окружающей среде в результате той или иной запрещённой законом деятельности собственника нанесён вред. В этом случае объект недвижимости подлежит продаже с торгов.
При этом в указанный трёхлетний период не входит время, необходимое для освоения земли, а также вычитается период, когда участок невозможно было использовать по целевому назначению ввиду стихийных бедствий или прочих возникших чрезвычайных ситуаций (ст. 284 ГК РФ).
За надлежащим использованием земель сельхозназначения следят инспекторы земельного надзора службы Росреестра. По их словам, наиболее значительная часть выявленных нарушений заключается в запустении земель. Многие собственники просто отказывались от участков либо перестали их обрабатывать, и участки зарастали. Примером нецелевого использования земли может также служить организация свалки мусора на земле, которая предназначена для сельскохозяйственного производства, застройка объектами коммерческой недвижимости, промышленная добыча полезных ископаемых (песок) без изменения категории земель в земли промышленности и другое.
При проведении проверок государственными земельными инспекторами в случае выявления нарушений земельного законодательства собственнику выдается предписание об устранении выявленных нарушений, виновное лицо привлекается к административной ответственности по ч. 1, 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Однако если не исполнять предписания органа государственного земельного надзора, через суд нарушителей могут привлечь к административной ответственности в двойном размере и затем лишить права на участок путем его изъятия. Непосредственной причиной для изъятия служит неисполнение предписания государственного инспектора, которое выдано в одно время с привлечением владельца к административной ответственности.
Таким образом, чтобы владение участком не обернулось штрафами, неоднократными посещениями представителями надзорных органов и такой проблемой, как изъятие, необходимо соблюдать два важных правила:
1. Не откладывать использование земли на неопределённое будущее и заниматься её освоением сразу же после приобретения участка.
2. Использовать землю только в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

4-5. РЕКВИЗИЦИЯ И КОНФИСКАЦИЯ

В завершение нашего обзора коснёмся последних двух ситуаций, приводящих к изъятию земельного участка.
Реквизиция означает, что территория, на которой расположен ваш участок, подверглась стихийным бедствиям разного рода. Землю в этом случае изымают временно, и если впоследствии её невозможно вернуть, владелец получает полную рыночную стоимость изъятого имущества либо равноценный участок в безопасной зоне. Правила этой ситуации регламентирует статья 242 Гражданского кодекса РФ и 51-я статья Земельного кодекса РФ.
Конфисковать же земельный участок могут за совершение собственником преступления (см. ст. 243 ГК РФ и ст. 50 ЗК РФ). В этом случае землю изымают безвозмездно и навсегда.

«Свойство капитальности» определит, что является недвижимостью, а что нет

Времянки и вспомогательные строения, легкие дачные домики, основательные заборы, оборудование и заасфальтированные площадки не будут считаться объектами недвижимого имущества, а стало быть, не потребуют регистрации и за них не нужно будет налоги. Законопроект об этом проходит стадии рассмотрения в правительстве.

Российские законодатели, наконец, озаботились проблемой терминологии в сфере недвижимости. Рассмотрев этот вопрос, они попытались дать максимально четкую формулировку понятию «недвижимость», чтобы разобраться, какие объекты однозначно следует относить к этому определению, а какие – четко не следует, дабы раз и навсегда покончить с налоговыми спорами и судебными разбирательствами по этому поводу. Так, если проект будет принят, недвижимостью не смогут быть признаны такие строения, как летние домики, временные и вспомогательные сооружения. Капитальные заборы, оборудование и асфальтобетонные площадки тоже будут раз и навсегда вычеркнуты из списка объектов недвижимости. Это предотвратит многочисленные налоговые споры и избавит от необходимости регистрации некапитальных строений.

Инициатором соответствующих поправок в Гражданский кодекс РФ выступило Минэкономразвития. Проблематика определения терминологии является предметом довольно сложной правовой сферы, а конкретно понятие недвижимости затрагивает так или иначе все слои населения, а также бизнес-среду и собственно органы управления.

 

НЕОПРЕДЕЛЕННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

Почему возникла такая проблема и как до сих пор функционировала правовая система без четкого определения такого важного понятия, как объект недвижимости?

Посмотрим, что именно говорит по этому поводу актуальный закон. Гражданский кодекс РФ дает понятие недвижимых и движимых вещей в статье 130, цитируем:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ)

  1. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Как видим, старое определение довольно размытое, и основная сложность связана с тем, что закон рассматривает постройку на земельном участке в качестве самостоятельного объекта. Действующие в настоящее время положения закона не позволяют бесспорно отнести к этой категории такие постройки, как, например, модульный торговый павильон или щитовой домик.

 

КЛЮЧЕВОЕ СВОЙСТВО

 

Поправки, предлагаемые Минэкономразвития, будут ссылаться на такое определение, как «свойство капитальности», которое содержится в градостроительном законодательстве. Это позволит отнести любые сооружения и постройки, лишенные данного свойства, к категории «часть земельного участка», убрав их тем самым из списка «недвижимых вещей».

Что же подразумевается под капитальностью строения?

Понятие капитальности жилых зданий и производственных строений связано с их долговечностью, надежностью и неизменностью в своих основных элементах и отдельных конструкциях. Данное свойство включает в себя сразу несколько характеристик. Особое значение приобретает постоянство фундамента (он должен иметь прочную связь с грунтом, то есть быть заглубленным, а также отличаться особой прочностью, мощностью, основательностью), стен и инженерных коммуникаций (которые должны быть присоединены к основанию постройки). Степень капитальности объекта недвижимости может быть разной (выделается четыре класса) и определяется в зависимости от указанных характеристик, а также от таких показателей, как долговечность и огнестойкость. Однако в любом случае строительный объект должен представлять собой цельное неразъемное сооружение, имеющее неразрывную связь с основанием, которому в случае разборки будет нанесен несоразмерный ущерб.

В контексте рассматриваемого закона на практике это будет означать, что «недвижимыми вещами» перестанут быть любые некапитальные сооружения и легкие постройки, для возведения которых не требуется разрешение на строительство или уведомление о предстоящем строительстве (для садовых или индивидуальных жилых домов). Такие сооружения теперь получат юридический статус части земельного участка – как улучшение этого участка или расположенного на нем объекта, например жилого дома. Регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости такие объекты, соответственно, не нужно: они будут автоматически принадлежать тому, кто является правообладателем земельного участка, что совершенно логично.

Надо сказать, что поправки, которые разработало Минэкономразвития, значительно облегчат жизнь собственников земельных участков. А кроме того, благодаря им будет снята лишняя нагрузка на специалистов Росреестра – сейчас в деятельности органа регистрации оформление прав на всевозможные неопределенные объекты наподобие срубовых бань, асфальтовых покрытий или заборов имеет достаточно весомую долю от общего объема работы.

 

«СКВОРЕЧНИКИ» И ОБОРУДОВАНИЕ НА ВОЛЬНЫХ ПРАВАХ

 

До того как был принят закон № 340-ФЗ от 3 августа 2018 года, дачные и садовые дома не требовали разрешения на строительство, хотя и должны были регистрироваться как недвижимые объекты. Новый законопроект специально оговаривает, что признаются объектами недвижимости здания на садовых участках, которые на момент вступления в силу поправок были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости с назначением «жилое» или «жилое строение». Для новых садовых и индивидуальных жилых домов теперь требуется подать уведомление о предстоящем строительстве, поэтому они будут являться недвижимостью, пишет «Российская газета».

Объекты, которые не подпадают под новое понимание недвижимого имущества (то есть если аналогичные объекты не требуют разрешения на строительство или уведомления о предстоящем строительстве), можно будет исключить из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению правообладателя. Через 5 дней после подачи заявления они будут признаны улучшениями земельного участка.

А что же насчет технологического оборудования? Ведь налоговые службы принимали немало попыток переквалифицировать такое оборудование, особенно смонтированное на фундаменте, в категорию недвижимого имущества. Однако предлагаемые изменения в Гражданский кодекс вносят конкретику в данный вопрос: машины, производственное и торговое оборудование законопроект однозначно определяет как «отделимое улучшение имущества».

 

УПРОЩЕНИЕ ЕНК

 

Одновременно законопроектом предлагается уточнить содержание института «единый недвижимый комплекс» (ЕНК) и упростить его оформление. Это может быть санаторий, завод или какой-либо другой комплекс, на территории которого расположено множество зданий, сооружений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости. Понятие единого недвижимого комплекса позволяет облегчить сделки с различным имуществом такого типа.

ЕНК планируют создавать путем регистрации единого права собственности на совокупность недвижимых вещей, также допускается долевая собственность единый недвижимый комплекс. А в дальнейшем законопроект позволяет собственнику включать в комплекс новые объекты. Таким образом отпадает необходимость сначала регистрировать право на новый объект недвижимости, а потом включать его в ЕНК. Аналогичным образом владелец имущества сможет исключать или выделять какие-то объекты из ЕНК.

Как видим, идея очень полезная и будет воспринята положительно. Но на ее пути встают свои проблемы. Так, принятие этого законопроекта влечет необходимость изменения целого ряда нормативных актов. А в настоящее время механизм того, как эти изменения будут применяться на практике, прежде всего Росреестром, недостаточно прозрачен, прежде всего в силу незначительного опыта работы с такими объектами. Пояснительная записка к проекту указывает, что за четыре года применения этого института в России зарегистрировано лишь около тысячи ЕНК.

 

БОЛЬШЕ ЯСНОСТИ

 

Законопроект вводит в Гражданский кодекс норму о том, что образование нового здания, сооружения, помещения в качестве объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на них. Как пояснили «РГ» в Федеральной налоговой службе, это устранит споры о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей, вводя универсальный признак отнесения объектов к недвижимости – наличие о нем записи в Едином государственном реестре недвижимости. «Данные поправки внесут большую ясность в правоприменение, особенно на фоне отмены с 2019 года налогообложения движимых вещей организаций (за исключением транспортных средств)», – считают в ФНС.

Также инициатива Минэкономразвития может нивелировать ряд налоговых споров, связанных с доначислением налога на имущество в отношении объектов, статус которых неоднозначен. А поскольку отпадает необходимость получать на временные здания и сооружения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет, снизится количество разбирательств, связанных с доначислением налога на имущество в отношении такого рода объектов.

НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ

Куданова Лилия Нургаяновна

Директор-Кадастровый инженер

+7(924) 851-36-82

Стаж работы в кадастровой деятельности

С 2003 г.

Куданов Илья Николаевич

Геодезист-Кадастровый инженер

+7(951) 292-05-68

Стаж работы в кадастровой деятельности

С 2000 г.

Куданов Александр Ильич

Главный геодезист-кадастровый инженер

+7(964)-238-45-55

Стаж работы  в геодезической деятельности с 2011г.

О компании

Решайте все свои вопросы в одном месте!

У вас есть земельный участок, дом, гараж, баня? Настала пора их узаконить! Только поставив объекты на кадастровый учет и установив их границы, вы сможете распоряжаться объектами недвижимости по своему усмотрению. А вот если недвижимость в кадастре не значится, завещать ее, подарить или продать не получится.

Процедура включения объекта (границ объекта) в реестр не так уж проста. Нужно написать заявление, оплатить пошлину, разработать межевой и технический планы. Важно правильно подготовить все документы, иначе есть риск получить отказ в регистрации. Скорее всего, вас не радует перспектива тратить время и нервы на этот процесс. На этот случай есть выход: наша компания все за вас сделает!

Почему выгодно заказать услугу у нас:

  • Работаем на рынке более 15 лет, ежегодно выполняем более 500 кадастровых дел;
  • Работаем самым современным геодезическим оборудованием, которое проходит ежегодные метрологические поверки;
  • Наша грамотность и компетентность подтверждается наличием аттестатов;
  • Выезжаем на объекты в удобные для заказчиков дни, возможен выезд в выходной день;
  • Предлагаем доступные цены, так как работаем без посредников;
  • Помогаем узаконить недвижимость, гарантируя результат в четко оговоренный срок;
  • Информируем о ходе выполнения всех работ и статусе документов;
  • Удобное расположение, всегда свободная парковка рядом с офисом;

Обращаясь в ООО «ЗЕМЛЕМЕР», вы получаете полный спектр услуг! Мы ценим клиентов не за сумму заказа. Будьте уверены: каким бы ни был вопрос, вам уделят достаточно времени для того, чтобы дело завершилось нужным для вас результатом. Все задачи, которые связаны с дачей, землей, домом, вы всегда можете решить с нашей помощью.

Так как мы работаем без привлечения субподрядчиков, вы платите только за производство работ непосредственно исполнителю. Никакие накрутки, переплаты, наценки вам не грозят!

Если вы хотите оформить любой вид недвижимости легко, без трудностей и проблем, по доступной цене и с гарантией результата — будем рады помочь вам!

`

ЗАКАЖИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЭКСПЕРТА!

Заказать

Допуски и лицензии на оборудование