Каждый из нас уже сталкивался или обязательно столкнется со словом «кадастр». Требуется ли узаконить землю под дачей, баней или гаражом, построить свой дом, сделать перепланировку в квартире — везде понадобятся документы, которые относятся к сфере кадастровых услуг.

В Магадане данные услуги оказывает компания «Землемер». Компания образовалась в 2000 году и работает в сфере кадастра и геодезии более 22 лет. Предприятие предлагает полный спектр кадастровых и геодезических работ: от написания заявления до разработки межевого и технического планов, от составления договоров до съемок земельных участков, от лазерного сканирования до аэрофотосъемки местности и создание 3Д модели.

О тонкостях геодезии и кадастрового учета «Весьма» поговорил с главным геодезистом — кадастровым инженером «Землемера» Александром Кудановым.

Александр Куданов, фото из личного архива 

 — Александр, расскажите доступным языком, что такое кадастр и чем занимается ваша компания?

— Хотелось бы по-простому, но вряд ли получится.

Начинали мы как скорее геодезическая компания, но постепенно вектор направления компания менялся в сторону кадастровых услуг. На данном этапе у нас золотая середина, 50% кадастровые работы, 50% геодезические работы.

Кадастровые работы – это довольно обширное понятие. В первую очередь это переплетение юридических и технических знаний. Для того чтобы грамотно подготовить документы — нужно знать много юридических нюансов. Для того чтобы грамотно выполнить замеры – нужно знать много технических нюансов и инженерных программ. 

Большинство клиентов, когда видят нашу работу за компьютером, удивляются, как у вас голова не взрывается от такого количество щелканий и перемещений между программами. Но все это дело привычки. Если действительно по-простому, то кадастровые работы в основном делятся на два этапа. 

Первый – это технические замеры объекта недвижимости специализированным поверенным оборудованием. Второй – это подготовка документов, на основание которых заказчику работ зарегистрируют право на объект недвижимости, внесут изменения в конструктив, либо наоборот погасят право собственности. 

В большинстве случаев заказывают межевые и технические планы, акты обследования. Это классика. Иногда требуются и более специфичные работы – разработка проекта межевания территории, внесение изменения в границы населенного пункта, установление охранной зоны объекта. Мы начинали с межевания и работали только с юридическими лицами. Накапливали опыт, оттачивали технологию работ. Сейчас наш круг клиентов максимально разнообразен, как и спектр оказываемых услуг. 

На текущий момент мы, наверное, не ставили на кадастровый учет только машино-места, да и то только потому, что их нет в Магадане. Если будет нужно – разберемся. 

— То есть, любой человек к вам может обратиться? 

Да, можно прийти к нам, и мы все сделаем. К слову, компания занимается подготовкой документов под ключ. Если заказчик — занятой человек, он вполне может сделать нотариальную доверенность, и мы представим его интересы. 

Второй год подряд набирает популярность услуга по перепланировке квартир и нежилых помещений. Встречаемся с заказчиком, он нам показывает, как было и как он хочет, чтобы было. Мы сразу обозначаем получится ли узаконить такую перепланировку и если да, то начинаем работать. 

В среднем справляемся за два месяца, вместо шести, когда заказчик делает все сам. Не секрет, что иногда чтобы подать документы, необходимо ждать запись по несколько недель. Чтобы избежать такой потери времени, мы стараемся по возможности подавать документы электронным путем, заверяя их цифровой подписью. Плюс опять же мы знаем, что и как нужно подавать. За счет электронного документооборота серьезно сокращаются сроки подготовки пакета документом. Многие клиенты обращаются к нам как раз потому, что знают нашу скорость работы.

Анна Кудрявцева

 — А если речь идет о документах на землю?

— Если мы работаем по нотариальной доверенности, то в большинстве случаев с человеком мы видимся три раза. На первой встрече обсуждаем план действий и возможность прийти к результату, на второй встрече заказчик вручает нам доверенность, и на итоговую встречу получает результат работ. Да, бывает не все так гладко. Один из примеров: вся земля, на которую подается заявка на общих условиях, выставляется на аукцион. Соответственно, нет 100% гарантий, что вы выиграете этот аукцион, ведь если кто-то предложит больше, тот и заберет лот. Но мы всегда предупреждаем заказчика обо всех нюансах и рисках. 

А нюансов очень много. Коммерческую землю, например, в большинстве случае нельзя сразу оформить в собственность. Сначала земля берется в аренду на срок от трех до пяти лет, за который вы должны построить определенный объект недвижимости, зарегистрировать на него право, и только потом подать документы на выкуп участка. А под садоводство или под индивидуальное жилищное строительство землю можно взять сразу в собственность. 

Еще один пример экономии времени: после подготовки межевого плана, если у нас хватает полномочий, мы предлагаем подать межевой или технический план на регистрацию путем использования специализированных платных программ. 

Заказчику не нужно звонить и записываться на прием, лично посещать МФЦ для сдачи документов и еще потом для получения результата. Многие довольны таким сервисом. Не буду врать, бывают случаи, когда в документах инженер допускает небольшую ошибку, и документы необходимо доработать. Но мы стараемся решить это путем подачи дополнительных документов электронным путем, совершенно не беспокоя заказчика. 

Коллектив ООО «Землемер» 

— Вы говорите о таких тонкостях кадастра, это интересно. А многие, кстати, звонят, чтобы просто проконсультироваться? 

— Да, количество таких запросов выросло. В среднем мы оказываем от 5 до 10 консультаций в день. Все консультации бесплатные. Бывают сложные дела, когда анализ первичных документов занимает от 30 минут и более, бывают простые дела, когда достаточно сказать пару предложений по телефону. 

Для простых дел мы решили создать специальный телеграм-канал, где помимо консультаций также публикуем всю актуальную информацию о законодательстве в сфере кадастра. Смысл канала максимально простой: человек зашел, задал вопрос, в течение дня получил бесплатный профессиональный ответ от кадастрового инженера. 

Но это касается простых и стандартных случаев. Для чего-то более сложного, где требуется анализ документов или ты в принципе не понимаешь, что от тебя хочет человек, без личной встречи и прямого общения не обойтись. 

Приведу пример, раз пятьдесят в год нам звонят и просят провести межевание участка. Смотрим документы – межевание проведено. Говорим человеку – вам межевание не нужно, он говорит нет, мне нужно межевание! Хочу поставить забор. Выясняется, что ему просто нужно вынести границы земельного участка, а это процедура в 3-4 раза дешевле межевания. Это из того, что сразу приходится в голову. И таких ситуаций множество. Работа специфическая, люди редко приходят к нам просто так, но часто не совсем понимают, что им нужно. Тут опять же без личного общения не обойтись.

— А какие сроки работ? Есть такой стереотип, что все связанное с документами на землю, перепланировку и т.д. – это месяцы ожидания оформления.

— До сих пор у заказчиков гуляет стереотип, что, например межевание – это месяц и более, да и вообще процедура, от которой сводит зубы.

Бывают случаи, когда межевание занимает и месяц, и два, и полгода. Но это сложные случаи. В 60% случаев именно по Магадану мы справляемся за 7 дней. У нас достаточно много материалов, так как уже 15 лет мы ведем свою личную базу съемок. То есть абсолютно все съемки соединяются в единое целое. Для нас это очень ценный материал. 

Плюс ко всему, с 2016 года мы начали применять аэрофотосъемку, вести базу фотографий и панорам 360. С 2020 внедрили лазерное сканирование объектов. Все это позволяет существенно сократить срок выполнения полевых работ и максимально быстро перейти к юридической части.  

Проще говоря, приходит человек и просит размежевать землю на определенном незанятом участке. А у нас уже есть материалы на этот участок, а значит срок выполнения заявки сокращается. Хочу обратить внимание, что за эти 7 дней мы не просто проводим межевание или делаем технический план на дом. Мы еще успеваем провести регистрацию объекта в Росреестре. Поверьте, это очень быстрые сроки. 

Рабочие моменты 

Тут надо отдать должное и Магаданскому отделению Росреестра и Кадастровой палате. За 7 лет моей работы в данной сфере Росреестр в разы улучшил сервис и скорость оказываемых услуг. Преобразился личный кабинет пользователя, выросла скорость обработки заявок, например, дела по садоводству и ИЖС проходят регистрацию за 3 дня. Всегда можно проконсультироваться по телефону по любому техническому вопросу, а в 2022 орган создал телеграмм канал для оперативного решения вопросов от кадастровых инженеров. 

Нужно отдать должное Департаменту САТЭК, который старается следовать всем нововведениям. Например, недавно на уровне законодательства было разрешено подписывать акты согласования границ при помощи цифровой подписи. Раньше мы носили бумажные экземпляры на согласование в приемную и забирали результат через пару недель. А сейчас можно подписать акт согласования при помощи ЭЦП и срок согласования заметно уменьшился, так как идет электронный документооборот.  

Именно совместная работа органов и кадастровых инженеров, позволила уменьшить сроки кадастровых работ в разы. Современное оборудование, конечно, тоже ускоряет выполнение работ. Значительную часть прибыли мы тратим на обновление нашего технического парка. И это не разовые, а ежегодные траты. 

Многие иногородние клиенты, которые «в теме», удивляются, когда слышат или видят наш парк оборудования… бтак вы же с Магадана, откуда это у вас? Приятно слышать такие вопросы. Значительная часть приборов – это фирма Trimble и DJI. К сожалению, Trimble в этом году ушел с Российского рынка, а заменить такой класс оборудования китайцами не так-то просто… поэтому бережем приборы как зеницу око. Надеемся на лучшее. 

Обследование земельного участка 

— А в чем разница между кадастровыми работами и геодезией? 

— Это совершенно разные вещи. У многих в голове геодезист – это что-то связанное с ремонтом дороги, даже не знаю, почему так вышло. Самый частый вопрос на улице — «дорогу да будут делать?» Но геодезист — это не только про дорогу. Это сопровождение строительства объекта, подсчет объема материала, создание топографической съемки для проектирования, исполнительные схемы и профиля построенных трубопроводов, инженерные изыскания и поиск коммуникаций.  

Это различные обмеры зданий в поисках отклонений. Геодезист – это полностью техническое мышление. Мне честно больше по душе геодезия. Но в 2015 г., когда устал работать вахтами и захотелось осесть в городе на пятидневке, пришлось осваивать новое направление.

— Геодезист — редкая профессия? 

— К сожалению, найти специалиста в Магадане в этой области практически нереально. Да, есть местный институт, который выпускает маркшейдеров. И есть маркшейдера в поиске работы. 

Но маркшейдер и геодезист – это опять же разные профессии. Маркшейдер – это больше про горные дела, сопровождение карьеров, подземная прокладка туннелей. И такой опыт работы нам совершенно не подходит.  Мы выходим из ситуации, приглашая на работу молодых перспективных ребят, которые «в теме», и фактически заново переобучаем их. 

В среднем требуется год, чтобы человек понял, что мы от него хотим, и потом необходимо несколько лет практики, прежде чем специалист станет полностью самостоятельным работником. Нехватка качественных кадров очень затрудняет развитие организации. Всегда хочется взять сотрудника, который сразу начнет работать, но у нас так не получается.

Лазерное сканирование здания 

— Часто ли в вашей сфере меняются правила игры, то есть, законодательство? 

— Важно понимать, что Российское законодательство постоянно реформируется и кадастровая сфера не исключение. Именно для этого мы пригласили в компанию юриста, который отслеживает все изменения и старается максимально быстро донести эти изменения до коллектива.

Многие люди не читает закон, а черпают информацию из новостных пабликов и газет. Если не ошибаюсь, даже у «Весьма» была статья о гаражной амнистии, давайте о гаражной амнистии и поговорим. 

Люди читают публичную статью, в статье все просто. Взял пару документов, пришел в орган, тебе — бац, и гараж узаконили, и землю бесплатно отдали. Но по законодательству все не так красиво. Нужно доказать, что гараж действительно твой и подойдут далеко не все документы, нужно посмотреть на каких правах находится исходный земельный участок, из которого вы хотите выделить персональный земельный участок, нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения участка, межевого плана, а иногда еще нужен и технический план. 

То есть целый квест плюс еще финансовые затраты. Мне кажется, что закон по гаражной амнистии не совсем продуман, на практике слишком много различных индивидуальных случаев и документов, которые не описаны в законе. И возникают противоречия, подходит ли человек под амнистию или нет. Органам где-то проще отказать, чем брать на себя лишнюю ответственность. 

В Магадане по гаражной амнистии, за время действия амнистии, ну может по 40 гаражам смогли добиться результата. Это мало. Даже мы стараемся сейчас избегать данного направления в формате «под ключ» и работаем, только если у заказчика уже есть ответ органа что все замечательно, так как все может закончится беготней по замкнутому кругу. 

Нужно больше судебной практики, а судов все стараются избегать. У нас до сих куча незарегистрированных гаражей как в городе, так и по области. Возможно, в будущем, когда внесут изменения, напишут разъяснительные письма, что-то поменяется и положительных решений станет больше. Ведь в итоге все от этого выигрывают – у людей появляются официальные документы с правом собственности на объект недвижимости, а государству идут налоговые отчисления.

— Давайте подведем итоги и пробежимся по перечню услуг?

— Мы работаем на результат и в меру своих возможностей. Загруженность не позволяет брать в работу всех и все. Но стараемся, недовольных людей действительно единицы. Если вам требуются современные геодезические услуги или вам нужно провести межевание, узаконить дом, помочь с перепланировкой квартиры, ввести объект в эксплуатацию, возможно, где-то представить ваши интересы в суде или заключить под ключ договор аренды… обращайтесь. 

Кадастровые и геодезические услуги объемны, и я просто устану перечислять здесь все что мы делаем. Например, недавно открыли направление по проектированию современного дизайнерского ремонта жилых/нежилых помещений, благо тут специфика позволяет взять удаленного работника.

По своей работе мы постоянно контактируем с профессионалами, которые за много лет сотрудничества стали нашими друзьями и партнерами. Если нет времени или знаем, что кто-то может сделать это лучше, всегда отправляем потенциального заказчика к партнеру. Наверное, на этом все.

_____________________________________________________

Напомним, 

ООО «Землемер» находится по адресу: Кольцевая, 3, офис 22. 

Телефоны для связи: 

62-59-74

Телеграм-канал для консультаций: https://t.me/ZEMLEMER_MAG

Основной сайт: https://zemlemer-magadan.ru/ 

Сайт по проектированию дизайнерского ремонта https://magadan-design.ru/

Времянки и вспомогательные строения, легкие дачные домики, основательные заборы, оборудование и заасфальтированные площадки не будут считаться объектами недвижимого имущества, а стало быть, не потребуют регистрации и за них не нужно будет налоги. Законопроект об этом проходит стадии рассмотрения в правительстве.

Российские законодатели, наконец, озаботились проблемой терминологии в сфере недвижимости. Рассмотрев этот вопрос, они попытались дать максимально четкую формулировку понятию «недвижимость», чтобы разобраться, какие объекты однозначно следует относить к этому определению, а какие – четко не следует, дабы раз и навсегда покончить с налоговыми спорами и судебными разбирательствами по этому поводу. Так, если проект будет принят, недвижимостью не смогут быть признаны такие строения, как летние домики, временные и вспомогательные сооружения. Капитальные заборы, оборудование и асфальтобетонные площадки тоже будут раз и навсегда вычеркнуты из списка объектов недвижимости. Это предотвратит многочисленные налоговые споры и избавит от необходимости регистрации некапитальных строений.

Инициатором соответствующих поправок в Гражданский кодекс РФ выступило Минэкономразвития. Проблематика определения терминологии является предметом довольно сложной правовой сферы, а конкретно понятие недвижимости затрагивает так или иначе все слои населения, а также бизнес-среду и собственно органы управления.

НЕОПРЕДЕЛЕННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Почему возникла такая проблема и как до сих пор функционировала правовая система без четкого определения такого важного понятия, как объект недвижимости?

Посмотрим, что именно говорит по этому поводу актуальный закон. Гражданский кодекс РФ дает понятие недвижимых и движимых вещей в статье 130, цитируем:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ)

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Как видим, старое определение довольно размытое, и основная сложность связана с тем, что закон рассматривает постройку на земельном участке в качестве самостоятельного объекта. Действующие в настоящее время положения закона не позволяют бесспорно отнести к этой категории такие постройки, как, например, модульный торговый павильон или щитовой домик.

КЛЮЧЕВОЕ СВОЙСТВО

Поправки, предлагаемые Минэкономразвития, будут ссылаться на такое определение, как «свойство капитальности», которое содержится в градостроительном законодательстве. Это позволит отнести любые сооружения и постройки, лишенные данного свойства, к категории «часть земельного участка», убрав их тем самым из списка «недвижимых вещей».

Что же подразумевается под капитальностью строения?

Понятие капитальности жилых зданий и производственных строений связано с их долговечностью, надежностью и неизменностью в своих основных элементах и отдельных конструкциях. Данное свойство включает в себя сразу несколько характеристик. Особое значение приобретает постоянство фундамента (он должен иметь прочную связь с грунтом, то есть быть заглубленным, а также отличаться особой прочностью, мощностью, основательностью), стен и инженерных коммуникаций (которые должны быть присоединены к основанию постройки). Степень капитальности объекта недвижимости может быть разной (выделается четыре класса) и определяется в зависимости от указанных характеристик, а также от таких показателей, как долговечность и огнестойкость. Однако в любом случае строительный объект должен представлять собой цельное неразъемное сооружение, имеющее неразрывную связь с основанием, которому в случае разборки будет нанесен несоразмерный ущерб.

В контексте рассматриваемого закона на практике это будет означать, что «недвижимыми вещами» перестанут быть любые некапитальные сооружения и легкие постройки, для возведения которых не требуется разрешение на строительство или уведомление о предстоящем строительстве (для садовых или индивидуальных жилых домов). Такие сооружения теперь получат юридический статус части земельного участка – как улучшение этого участка или расположенного на нем объекта, например жилого дома. Регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости такие объекты, соответственно, не нужно: они будут автоматически принадлежать тому, кто является правообладателем земельного участка, что совершенно логично.

Надо сказать, что поправки, которые разработало Минэкономразвития, значительно облегчат жизнь собственников земельных участков. А кроме того, благодаря им будет снята лишняя нагрузка на специалистов Росреестра – сейчас в деятельности органа регистрации оформление прав на всевозможные неопределенные объекты наподобие срубовых бань, асфальтовых покрытий или заборов имеет достаточно весомую долю от общего объема работы.

«СКВОРЕЧНИКИ» И ОБОРУДОВАНИЕ НА ВОЛЬНЫХ ПРАВАХ

До того как был принят закон № 340-ФЗ от 3 августа 2018 года, дачные и садовые дома не требовали разрешения на строительство, хотя и должны были регистрироваться как недвижимые объекты. Новый законопроект специально оговаривает, что признаются объектами недвижимости здания на садовых участках, которые на момент вступления в силу поправок были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости с назначением «жилое» или «жилое строение». Для новых садовых и индивидуальных жилых домов теперь требуется подать уведомление о предстоящем строительстве, поэтому они будут являться недвижимостью, пишет «Российская газета».

Объекты, которые не подпадают под новое понимание недвижимого имущества (то есть если аналогичные объекты не требуют разрешения на строительство или уведомления о предстоящем строительстве), можно будет исключить из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению правообладателя. Через 5 дней после подачи заявления они будут признаны улучшениями земельного участка.

А что же насчет технологического оборудования? Ведь налоговые службы принимали немало попыток переквалифицировать такое оборудование, особенно смонтированное на фундаменте, в категорию недвижимого имущества. Однако предлагаемые изменения в Гражданский кодекс вносят конкретику в данный вопрос: машины, производственное и торговое оборудование законопроект однозначно определяет как «отделимое улучшение имущества».

УПРОЩЕНИЕ ЕНК

Одновременно законопроектом предлагается уточнить содержание института «единый недвижимый комплекс» (ЕНК) и упростить его оформление. Это может быть санаторий, завод или какой-либо другой комплекс, на территории которого расположено множество зданий, сооружений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости. Понятие единого недвижимого комплекса позволяет облегчить сделки с различным имуществом такого типа.

ЕНК планируют создавать путем регистрации единого права собственности на совокупность недвижимых вещей, также допускается долевая собственность единый недвижимый комплекс. А в дальнейшем законопроект позволяет собственнику включать в комплекс новые объекты. Таким образом отпадает необходимость сначала регистрировать право на новый объект недвижимости, а потом включать его в ЕНК. Аналогичным образом владелец имущества сможет исключать или выделять какие-то объекты из ЕНК.

Как видим, идея очень полезная и будет воспринята положительно. Но на ее пути встают свои проблемы. Так, принятие этого законопроекта влечет необходимость изменения целого ряда нормативных актов. А в настоящее время механизм того, как эти изменения будут применяться на практике, прежде всего Росреестром, недостаточно прозрачен, прежде всего в силу незначительного опыта работы с такими объектами. Пояснительная записка к проекту указывает, что за четыре года применения этого института в России зарегистрировано лишь около тысячи ЕНК.

БОЛЬШЕ ЯСНОСТИ

Законопроект вводит в Гражданский кодекс норму о том, что образование нового здания, сооружения, помещения в качестве объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на них. Как пояснили «РГ» в Федеральной налоговой службе, это устранит споры о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей, вводя универсальный признак отнесения объектов к недвижимости – наличие о нем записи в Едином государственном реестре недвижимости. «Данные поправки внесут большую ясность в правоприменение, особенно на фоне отмены с 2019 года налогообложения движимых вещей организаций (за исключением транспортных средств)», – считают в ФНС.

Также инициатива Минэкономразвития может нивелировать ряд налоговых споров, связанных с доначислением налога на имущество в отношении объектов, статус которых неоднозначен. А поскольку отпадает необходимость получать на временные здания и сооружения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет, снизится количество разбирательств, связанных с доначислением налога на имущество в отношении такого рода объектов.